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Der Mietvertrag bei Wohnimmobilien – darauf müssen Sie achten

Für die Vermietung von Wohnimmobilien braucht man einen Mietvertrag. Viele Vermieter greifen dabei auf die gängigen Vordrucke aus dem Handel zurück.
Aber wie sieht es eigentlich genau aus mit dem Mietvertrag? Was muss drinstehen, was darf drinstehen und welche Klauseln aus den Vordrucken sind gar nicht zulässig? Hier finden Sie Antworten.

Die klassischen Mietvertragsvordrucke

Um ein Mietverhältnis schriftlich zu fixieren, wird ein Mietvertrag benötigt und vielfach wird dazu auf die im Handel erhältlichen Standard-Formulare zurückgegriffen.
Sie enthalten größtenteils alles, was in einem Mietvertrag stehen muss, doch unter Umständen finden sich auch Klauseln in diesen Standardvordrucken, die nach aktueller Rechtsprechung nicht zulässig sind und die ein Vermieter daher vor Gericht nicht würde durchsetzen können.
Wir werfen daher einen detaillierten Blick auf die wichtigsten Punkte im Mietvertrag.

Die Kaution

Der Vermieter ist berechtigt, vom Mieter eine Kaution zu verlangen. Diese darf in der Höhe bis zu drei Kaltmieten betragen.
Sie darf jedoch nicht vor Beginn des Mietverhältnisses, also beispielsweise bereits mit der Unterzeichnung des Mietvertrags, eingefordert werden.
Der Mieter hat außerdem das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen.
Die Kaution darf vom Vermieter nicht verwendet werden, sie muss auf ein verzinstes Extra-Konto eingezahlt werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Die Befristung des Mietvertrags

Ein Mietvertrag darf nicht ohne Angabe zulässiger Gründe befristet werden. Sind im Mietvertrag keine oder keine zulässigen Gründe angegeben, verwandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag.

Die Kündigungsfristen

Der Mieter muss immer die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Es liegt jedoch im Ermessen des Vermieters, ihn gegebenenfalls, wenn beispielsweise ein geeigneter Nachmieter zur Verfügung steht, früher aus dem Vertragsverhältnis zu entlassen.
Für den Vermieter gelten folgende Kündigungsfristen:

  • 3 Monate in den ersten 5 Jahren des Mietverhältnisses
  • 6 Monate im 6., 7. und 8. Jahr des Mietverhältnisses
  • 9 Monaten bei Mietverhältnissen, die seit mehr als 8 Jahren bestehen

Für eine Dauer von 4 Jahren können Mieter und Vermieter auch ein beiderseits unkündbares Mietverhältnis vereinbaren. Nach vier Jahren muss jedoch der Mieter die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis aufzulösen. Der Vermieter kann weiterhin auf sein Kündigungsrecht verzichten.

Schönheitsreparaturen

Über diesen Punkt wird besonders häufig vor Gericht gestritten.
Die in einigen Standardmietverträgen enthaltenen starren Fristen, nach denen die Räume nach einer gewissen Anzahl von Jahren renoviert werden müssen, sind nicht zulässig und müssen vom Mieter nicht eingehalten werden.
Ebenso darf ihm nicht vorgeschrieben werden, dass er die Ausführung von Schönheitsreparaturen an einen Fachbetrieb übergeben muss, er darf sie vielmehr auch selbst ausführen.

Besuch

Der Mieter darf zu jeder Tages- und Nachtzeit Besuch erhalten, der Vermieter darf dies durch Klauseln im Mietvertrag weder zeitlich noch zahlenmäßig noch persönlich einschränken.
Er darf jedoch darauf bestehen, dass die Hausordnung eingehalten wird und es durch den Besuch nicht zu Lärm- oder anderen Belästigungen kommt.
Was die Dauer des Besuchs angeht, hat der Vermieter jedoch sehr wohl ein Mitspracherecht: Ist der Gast länger als sechs Wochen zu Besuch, darf der Vermieter von einem Auszug oder einer Untervermietung ausgehen und beides bedarf seiner Genehmigung. Verweigert er diese, muss der Dauerbesucher gehen.

Tierhaltung

Eine Tierhaltung darf nicht pauschal ausgeschlossen werden und Klauseln wie „Die Tierhaltung ist verboten“ sind daher nicht zulässig.
Auch die Klausel „Die Tierhaltung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters“ ist nicht zulässig, da auch eine mündliche Zustimmung ausreicht. Zulässig ist hingegen die Aussage „Die Tierhaltung bedarf der Zustimmung des Vermieters“. Das bezieht sich jedoch auch nicht auf alle Tiere, denn reine Wohnungstiere wie Fische, Vögel oder Meerschweinchen dürfen auch ohne Genehmigung gehalten werden.

Reparaturen

Einige Standardmietverträge enthalten Klauseln wie „Der Mieter trägt 20% der Reparaturkosten“ oder „Der Mieter trägt Reparaturkosten in Höhe von 150 € selbst“. Sie sind nicht zulässig. Reparaturen, die in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fallen, müssen auch von ihm bezahlt werden.

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